Una reciente advertencia de PRODECON que deben conocer constructores, desarrolladores e inversionistas inmobiliarios
Comprar un terreno, firmar la escritura, pagar el precio y quedar legalmente como propietario podría hacernos pensar que la operación quedó concluida. Sin embargo, existe un documento cuya ausencia puede pasar inadvertida durante años y convertirse en un problema fiscal precisamente cuando llegue el momento de vender: el CFDI que debió expedir quien realizó la venta.
Y el problema no es menor. La falta de ese comprobante puede ocasionar que una persona física termine pagando un ISR considerablemente mayor al que resultaría si pudiera acreditar el costo real que pagó por el inmueble.
Pensemos en un ejemplo.
Una persona compra un terreno en $3 millones de pesos y algunos años después decide venderlo en $5 millones.
En un ejemplo simplificado, y sin considerar por ahora la actualización del costo ni otras deducciones procedentes, existiría una ganancia de $2 millones de pesos, cantidad que serviría como base para determinar el ISR derivado de la enajenación y, en su caso, el pago provisional que calculará y enterará el notario.
Pero ¿qué sucede si al momento de vender descubre que la constructora, desarrolladora, inmobiliaria o persona física con actividad empresarial que originalmente le vendió el inmueble nunca le expidió el CFDI correspondiente?
Ahí comienza el problema.
Cuando el costo real no puede acreditarse
El artículo 121 de la Ley del Impuesto sobre la Renta permite a las personas físicas que venden un inmueble deducir, entre otros conceptos, el costo comprobado de adquisición, debidamente actualizado.
Sin embargo, cuando ese costo no puede acreditarse, el contribuyente puede terminar considerando únicamente el equivalente al 10% del precio de venta, figura que PRODECON identifica en su comunicado como “deducción ciega”.
Regresemos al ejemplo:
| Concepto | Acreditando el costo de adquisición | Aplicando el 10% |
|---|---|---|
Precio de venta | $5,000,000 | $5,000,000 |
Cantidad considerada como costo/deducción | $3,000,000* | $500,000 |
Diferencia inicial | $2,000,000 | $4,500,000 |
*Ejemplo simplificado. En un caso real deben considerarse la actualización del costo y las demás deducciones que resulten procedentes conforme a la Ley del ISR.
La consecuencia es evidente: la cantidad inicial sobre la cual se determina el efecto del ISR puede pasar de $2 millones a $4.5 millones por no poder acreditar adecuadamente el costo real de adquisición.
Un CFDI que quizá nadie reclamó al comprar el terreno puede convertirse, años después, en un problema fiscal muy costoso.
PRODECON advierte sobre esta problemática
El pasado 27 de agosto de 2026, la Procuraduría de la Defensa del Contribuyente (PRODECON) publicó un comunicado en el que informó que ha tenido conocimiento precisamente de este tipo de casos.
Se trata de personas físicas que adquirieron inmuebles de personas morales —como desarrolladoras o inmobiliarias— o de personas físicas con actividad empresarial, pero que no recibieron el CFDI correspondiente. El problema aparece posteriormente, cuando pretenden vender y necesitan acreditar cuánto pagaron originalmente por el inmueble.
PRODECON advierte que la falta del CFDI puede repercutir directamente en el cálculo del ISR, al quedar el propietario limitado a considerar únicamente el 10% del monto de la contraprestación, en lugar del costo real de adquisición.
¿Y si tengo la escritura?
Ésta es una de las dudas más naturales.
La compraventa pudo haberse celebrado ante notario, el precio aparecer claramente en la escritura e incluso existir transferencias bancarias que demuestren el pago.
Sin embargo, fiscalmente existe una cuestión adicional: cómo acreditar el costo de adquisición para efectos del ISR cuando posteriormente se venda el inmueble.
La Resolución Miscelánea Fiscal permite, en ciertos casos, acreditar dicho costo mediante el CFDI expedido por el notario con el Complemento para Enajenación de Bienes Inmuebles.
Pero esta solución no aplica en todos los casos. Entre otros supuestos, cuando quien vende el inmueble es una persona moral, corresponde al propio vendedor expedir el CFDI. Por ello, quien compra directamente a una desarrolladora, inmobiliaria o constructora no debe asumir que la escritura sustituirá automáticamente al comprobante fiscal.
¿Puede el notario corregirlo años después?
Precisamente esto fue lo que PRODECON planteó al SAT: si una persona compró un inmueble y el vendedor obligado nunca expidió el CFDI, ¿podría el notario subsanar posteriormente esa omisión cuando el propietario decidiera vender?
La respuesta del SAT fue negativa.
La autoridad consideró que la afectación no deriva del sistema tributario, sino del incumplimiento de quien originalmente vendió el inmueble y debió expedir el CFDI, por lo que señaló que no contempla modificar la regla para permitir que el notario subsane posteriormente esa omisión.
En términos sencillos:
no conviene comprar un inmueble pensando que, si falta el CFDI, el notario podrá arreglarlo cuando llegue el momento de vender. Para entonces puede ser demasiado tarde.
¿Por qué debe importarle esto a una constructora?
Aunque el comunicado de PRODECON parte del problema que enfrenta la persona física que adquirió el inmueble, también contiene una advertencia importante para constructoras, desarrolladoras e inmobiliarias.
Pensemos en una empresa que construye un fraccionamiento y posteriormente vende casas, departamentos o terrenos a personas físicas.
Si estaba obligada a expedir el CFDI y no lo hizo, el problema puede aparecer años después en el patrimonio de su cliente, cuando éste pretenda vender el inmueble y necesite acreditar el costo que pagó originalmente.
Por ello, para una constructora la emisión correcta del CFDI no debe verse únicamente como una obligación administrativa. Es también el documento que permitirá a su comprador acreditar fiscalmente el costo de adquisición en una futura venta.
¿Qué recomienda PRODECON?
La recomendación es sencilla.
Cuando una persona física adquiera un inmueble de una persona moral —por ejemplo, una constructora, desarrolladora o inmobiliaria— o de una persona física con actividad empresarial obligada a expedir el comprobante, debe exigir desde ese momento el CFDI correspondiente.
Si el vendedor se niega a entregarlo, PRODECON recomienda acudir ante el SAT al procedimiento de conciliación de facturas o realizar la denuncia por la omisión en la expedición del comprobante.
La enseñanza puede resumirse en una frase:
El momento de preocuparse por el CFDI de un inmueble es cuando se compra, no cuando se vende.
Un propietario puede haber pagado efectivamente $3 millones por un terreno y tener perfectamente documentada su propiedad; sin embargo, si años después no puede acreditar fiscalmente ese costo, podría terminar considerando solamente el 10% del precio de venta, con el consecuente impacto en el ISR.
Por ello, tanto compradores como constructoras, inmobiliarias y desarrolladoras deben prestar atención al CFDI desde el momento mismo en que se formaliza la operación.
Porque un comprobante que hoy parece un simple requisito fiscal mañana puede representar una diferencia considerable en el impuesto que deberá pagarse al vender el inmueble.
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